Phân biệt các loại đồ án quy hoạch trong bất động sản

Đọc quy hoạch là nhiệm vụ tối quan trọng đối với các nhà đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, bạn đã biết cách phân biệt các loại đồ án quy hoạch?

Trong bài viết dưới đây, hãy cùng điểm qua những đặc điểm và chức năng chính của từng loại quy hoạch này.

1. QUY HOẠCH CHUNG:

Quy hoạch chung là việc tổ chức không gian, hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở cho một đô thị phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của đô thị, bảo đảm quốc phòng, an ninh và phát triển bền vững (khoản 7 Điều 3 Luật quy hoạch đô thị 2009).

Theo Điều 27 Luật quy hoạch đô thị 2009 quy định:

Bản vẽ của đồ án quy hoạch chung thị trấn được thể hiện theo tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/10.000

Đồ án quy hoạch chung thị trấn đã được phê duyệt là cơ sở để lập quy hoạch chi tiết các khu vực và lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong đô thị

Nội dung đồ án quy hoạch chung thị trấn bao gồm việc xác định mục tiêu, động lực phát triển, quy mô dân số, đất đai, chỉ tiêu về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của đô thị; tổ chức không gian đô thị, quy hoạch công trình hạ tầng xã hội, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, đánh giá môi trường chiến lược; kế hoạch ưu tiên đầu tư và nguồn lực thực hiện.

Quy hoạch chung được lập cho thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và đô thị mới. Quy hoạch chung thành phố trực thuộc trung ương cụ thể hóa quy hoạch tỉnh được lập ở thành phố trực thuộc trung ương về tổ chức không gian, hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở cho thành phố trực thuộc trung ương (điểm a khoản 1 Điều 18 Luật quy hoạch đô thị 2009 được sửa đổi bởi Khoản 3 Điều 29 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018).

Như vậy, quy hoạch chung (tỷ lệ 1/5000 hoặc 1/10000) có giá trị xác định các khu vực chức năng, những định hướng tính giao thông, ranh mốc của các phần đất phát triển hạ tầng đường, cầu, khu dân cư, cây xanh,… Quy hoạch chung là cơ sở gốc để xác định mục tiêu phát triển, kêu gọi đầu tư cũng như vấn đề giải phóng mặt bằng, đền bù, di dân. Có nghĩa là tất cả các quận huyện ở một thành phố nào đó, khi người ta lập quy hoạch chung cho toàn quận thì người ta sẽ lập quy hoạch chi tiết 1/5000 hoặc 1/10000. Tức là quy hoạch tổng quát, và người ta sẽ phân ra từng khu.

2. QUY HOẠCH PHÂN KHU:

Quy hoạch phân khu là việc phân chia và xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị của các khu đất, mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội trong một khu vực đô thị nhằm cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung (khoản 8 Điều 3 Luật quy hoạch đô thị 2009).

Theo Điều 29 Luật quy hoạch đô thị 2009 quy định:

Bản vẽ của đồ án quy hoạch phân khu được thể hiện theo tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/2.000.

Đồ án quy hoạch phân khu đã được phê duyệt là cơ sở để xác định các dự án đầu tư xây dựng trong đô thị và lập quy hoạch chi tiết.

Nội dung đồ án quy hoạch phân khu bao gồm việc xác định chức năng sử dụng cho từng khu đất; nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan cho toàn khu vực lập quy hoạch; chỉ tiêu về dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật đối với từng ô phố; bố trí công trình hạ tầng xã hội phù hợp với nhu cầu sử dụng; bố trí mạng lưới các công trình hạ tầng kỹ thuật đến các trục đường phố phù hợp với các giai đoạn phát triển của toàn đô thị; đánh giá môi trường chiến lược.

Quy hoạch phân khu được lập cho các khu vực trong thành phố, thị xã và đô thị mới (điểm b khoản 1 Điều 18 Luật quy hoạch đô thị 2009).

Như vậy, quy hoạch phân khu (hay quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000) – Giai đoạn 1 trong quy hoạch, là bước triển khai của quy hoạch chung xây dựng đô thị (khu công nghiệp, khu nhà ở, khu du lịch, …) là cơ sở cho việc triển khai lập và quản lý quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Quy hoạch phân khu phải phù hợp với quy hoạch chung xây dựng đô thị và do chính quyền địa phương tổ chức lập.

3. QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỶ LỆ 1/500:

Quy hoạch chi tiết là việc phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất; bố trí công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội nhằm cụ thể hoá nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung (khoản 9 Điều 3 Luật quy hoạch đô thị 2009).

Theo Điều 30 Luật quy hoạch đô thị năm 2009 quy định:

Bản vẽ của đồ án quy hoạch chi tiết được thể hiện theo tỷ lệ 1/500.

(*) Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 chính là quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng, là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng.

Đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng.

Nội dung đồ án quy hoạch chi tiết bao gồm việc xác định chỉ tiêu về dân số, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc cho toàn khu vực quy hoạch; bố trí công trình hạ tầng xã hội phù hợp với nhu cầu sử dụng; chỉ tiêu sử dụng đất và yêu cầu về kiến trúc công trình đối với từng lô đất; bố trí mạng lưới các công trình hạ tầng kỹ thuật đến ranh giới lô đất; đánh giá môi trường chiến lược.

Quy hoạch chi tiết được lập cho khu vực theo yêu cầu phát triển, quản lý đô thị hoặc nhu cầu đầu tư xây dựng (điểm c khoản 1 Điều 18 Luật quy hoạch đô thị 2009).

Như vậy, quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 – Giai đoạn 2, là bước triển khai và cụ thể hóa quy hoạch phân khu (quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000), là cơ sở để lập các dự án đầu tư xây dựng, cấp giấy phép xây dựng và quản lý đầu tư xây dựng, gắn liền với 1 dự án cụ thể.

Nguồn và hình ảnh: Topenland

Nội dung chính